底地・借地権

底地・借地権の売却に関して

弊社では名古屋市を中心に愛知県内での底地や借地権付建物の売却を承っております。

下記のようなお悩みがある方はぜひご相談ください。
・借地権者と連絡がつかない
・お互いに面識がない
・地代に関して揉めている
・相続前に処分してしまいたい
・大手不動産業者に断られた
・地主に買取ができないと言われた

底地や借地権付き建物は権利関係が複雑で精通している不動産業者でないと断ってくることが多い分野となります。

当社ではこういった複雑な権利関係になっている底地や借地権付き建物に関して依頼主様のお悩みを解決していきます。

底地の売却が難しい理由

底地は、通常の土地と比較すると売却が難しいです。

不動産業者でも底地は触ったことがないため、やらないという業者も多いです。

底地は、地主が借地人に土地を貸して地代をもらっており、何十年も前から貸している土地が多いです。

底地は一般的な土地と違って自由度が低いです。

下記では底地が売却が難しい理由を紹介していきます。

土地を自由に利用することができない

底地は自由に利用することが出来ません。理由としては土地を借りている借地人が住んでいるため、例え土地の所有者であっても勝手に利用することが出来ません。

所有者である地主から借地人に対して立ち退きさせようと賃貸借契約もいきなりできるわけではありません。

借地人は借地借家法という法律で守られているためだからです。

そのため、底地は自由度が低く、地主にとっても頭を悩ませることになるのです。

収益性が低く、売りづらい

底地の地主は借地人から毎月土地の利用料として地代をもらっています。

しかし、地代は昔からの契約で非常に安いことが多く、立地が良くても地代がものすごく安いということも多いです。

そのため、収益性が低いためそのままの状態で売却したとしても通常の土地相場の1/10ということも全然あり得ます。

借地人とトラブルになるおそれがあるから

底地権の所有者は借地人と交渉する際にトラブルになることは多いです。

例えば、土地の価格が上がっているエリアで「地代を上げてくれないか」と地主から借地人に交渉したとするとほとんどの場合は借地人から断られてしまうでしょう。

地主も借地人もお互いに譲らないと最悪裁判までいってしまうこともあります。

そのようなトラブルの可能性も秘めている底地は一般の方で欲しいという方はほとんどいません。

底地を担保に融資を受けられない

底地は銀行評価が低く、担保にすることはまずできません。

そのため、底地を購入する一般の方はまずいません。

底地を購入するのは借地権者か専門で底地を買取する不動産業者が現金で購入するということになってきます。

底地売却時に注意するポイント

一般的な不動産と比べて底地は売却する際に注意する点も違ってきます。下記は最低限売却する際に注意しておきましょう。

・底地売却時に借地人の同意は不要だが、事前に告知すればトラブルを防げる
・底地の売却実績がある不動産業者を見つける
・底地を共有しているときは共有者全員の同意がなければ売却できない

それでは下記で解説をしていきます。

底地は売却時に借地人の同意はいらない

底地を売却する際に借地人の同意は原則不要となります。事前に伝えることによって次の購入する方とのトラブルを回避できるため、可能であれば伝えるべきではあります。

ただ借地人に売却する意向を伝えることによって何かしらのトラブルが発生する場合もあるため、不動産業者によく相談をするべき事項となります。

底地の売却実績のある不動産業者を選ぶ

不動産業者は名古屋にも非常に多いですが底地を取り扱う業者はかなり少ないです。

そのため底地を売却する場合は、底地の売却実績のある不動産業者を選ぶべきです。

底地を専門で買取している業者に直接依頼するのも選択肢としてはありますが仲介業者に任せる方が高く売れる可能性は高いです。

理由としては底地の仲介実績のある業者は多くの底地買取業者も知っているため、どこが高く買ってくれるのかも把握しているためです。

そのため、インターネットでよく見る底地買取業者に数社出すよりも仲介業者に仲介で依頼した方が良い条件を提示してもらえることが多いです。

借地人と協力してセットで売るのが一番高く売れる

底地単体で売却すると通常の土地相場の1/10くらいになってしまうことも多いです。

底地を出来るだけ高く売りたいのであれば借地人と協力して借地権付き建物と底地を一緒に売るのが一番良いです。

例えば1億円の価値がある底地があったとしたら底地の状態で売ったら3000万くらいになってしまうのが借地人と協力すれば1億円になる可能性もあります。

買取業者はこのような提案はまずしてくれません。

理由としては安く買えなくなってしまうからです。買取業者も結局のところ底地を買取したら借地人と交渉をして立ち退きを行うか、借地権付き建物を購入して完全な所有権にしたら転売をします。

底地に精通している仲介業者であればこのような提案をしてくれて協力してくれる場合もあるため、まずは底地に精通している仲介業者で相談した方が良いと言えます。