入居者付古アパート

アパートの売却に関して

弊社では名古屋市を中心に愛知県内にあるアパートを所有する方からの売却相談を承っております。

下記のようなお悩みがある方はぜひご相談ください。
・築年数が古く、建物が老朽化しておりどうするか悩んでいる
・入居者がほとんどいなく毎月が赤字になっている
・大手業者に相談したが単純に売れば良いと言われた
・売るのか、このまま保有するか悩んでいる
・相続のことを考えて今後どうするか悩んでいる
・管理が大変になってきた

弊社ではアパートの管理、賃貸も行っているため、単純に売却するという手段だけではなく、依頼主様の今後の事を一緒に考えた上で最適な御提案をすることをお約束させていただきます。

アパートを売却する前に確認すべきこと

①住人に関して
→管理会社に任せているのであれば管理会社から毎月送金明細が送られてくるため、入居者の賃料等は把握することができますがご自身で管理している場合は住人がどれくらい住んでいて毎月どれくらいの賃料が入ってくるのかを予め把握しておきましょう。

また、昔からいる入居者の場合で賃貸借契約書がない場合もあるため注意しておきましょう。

万が一、住んでいる入居者との間での賃貸借契約書がない場合は取り直す必要性が出てきます。

さらには住人が賃料で過去に滞納がないのかも必ずチェックしておきましょう。

②修繕履歴
→過去に売却を検討しているアパートの修繕履歴は確認しておきましょう。例えば外壁塗装や防水工事等が該当してきます。

修繕履歴がある方が売却に優位に動くことが多いです。過去に行った工事の見積もりや請求書があればそれは売却する際にあった方が良いです。

③空室の状態
→アパートを購入する方は空室の状態はかなり気にします。ボロボロの状態とすぐに貸せる状態が1室あるだけでも数百万変わってくることもよくあります。

④保有期間
→不動産の売却を行った際は、売却できた価格に対する譲渡所得税が発生する場合がございます。
譲渡所得税は不動産の保有期間により税率が変わってきますのでアパートを売却する前に保有期間の確認を行いましょう。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が売った年の1月1日現在で「5年を超えているかどうか」により変わります。

不動産の所有期間が5年以下の場合、譲渡所得は短期譲渡所得になり、税率は39.63%（所得税30.63%、住民税9%）となります。

不動産の所有期間が5年を超えてくる場合は、譲渡所得は「長期譲渡所得」に区分され、税率は20.315%（所得税15.315%、住民税5%）となります。

5年を超えているか、超えていないかで約19%も変わってきますので売却する時期には注意が必要となります。

アパートを少しでも高く売却するためには？

アパートを売却する際に不動産会社によっても査定金額には大きな違いがある場合があります。

そこでアパートを少しでも高く売却するために知っておきべきことをご紹介させていただきます。

①なるべく空室は埋めておく
→アパートを購入するのは基本的に投資家となります。空室があると賃料収入が少なくなり、利回り（購入金額に対する賃料収入）が低くなるため、その分価格も低くなってしまいがちです。

そのため、売主様の方で出来るのであればなるべく空室を埋めておいた方が高く売れやすくなります。

逆に全く入居者がおらず、空室が多い場合は安くなってしまう可能性が高いということは頭にいれておきましょう。

②共用部は綺麗にしておく
→外観や共用部等が汚いと印象が良くありません。管理会社に任せていればある程度は綺麗な状態を保っているアパートが多いですが任せていない場合で共用部がゴミだらけになっているアパートも少なくありません。

せっかく良い場所にあるアパートでも共用部が汚いと買主さんからの印象は良くなく、価格交渉の材料になってしまうことがあります。

そのため、売りに出す際は出来るだけ共用部は綺麗にしておくべきです。

③信頼できる業者を探す
→不動産仲介業者はこの名古屋市にも無数にあります。しかし、アパートに強い業者というのは少ないです。

アパートは一般的には収益物件という投資物件になるため、不動産業者によって査定方法は違いますし、任せる不動産業者によっても動きが大きく変わってくる場合があります。

そのため、売却する際には信頼できる不動産業者に任せるのが一番重要なポイントとなってきます。